금리인하, 부동산 리츠투자, ETF와 개별리츠 비교
조물주 위에 건물주라는 말이 있습니다. Real[실물]로 자본소득을 맛본다면 분명, 우리가 이해하기 쉬운 수익이어서 많은 사람들의 로망일 수 있습니다. 하지만 부동산의 덩치가 너무 커서 몇 백이나 몇 천으로는 투자에 감히 접근할 수가 없는 경우가 대부분입니다. 그러나, 작은 돈으로도 바로 부동산에 투자하는 것같은 안정과 수익을 얻을 수 있는 리츠투자라는 금융 상품이 있습니다.
여기에 더하여 요즘 미국을 비롯한 글로벌 금리인하 등이 대세인 듯합니다. 미국 3대 지표 S&P500, 나스닥100, 미국산업지수인 다우존스도 등락폭를 반복하여 불안한 장세를 보여주고 있습니다.
이런 상황과 금리인하시 수혜일 수 있는 리츠가 맞는지, 부동산리츠가 맞다면 상대적으로 저평가되어 있는 TIGER 리츠부동산인프라[ETF]와 신한알파리츠[개별]를 중심으로 비교 검토해 투자 시나리오를 구성해 보고자 합니다.
이는 공시, 공개된 자료를 바탕으로 지극히 개인적이고 주관적인 검토임을 밝히며, 다만,개인적인 가치 판단으로 자료를 공유하여 의견을 나누고자 함입니다.
Ⅰ. 금리인하, 시장을 이기는 리츠투자
금리 인하가 진행되면 일반적으로 리츠(REITs)와 같은 부동산 투자 신탁이 수혜를 볼 수 있습니다. 금리가 낮아지면 대출 비용이 줄어들고, 부동산 가치가 상승할 가능성이 높아지기 때문입니다. 특히 TIGER 리츠부동산인프라와 같은 저평가된 리츠에 투자할 때 고려해야 할 주요 항목은 다음과 같습니다:
1) 배당 수익률:
리츠는 배당금 지급이 주요 수익원입니다. 현재 배당 수익률을 확인하고, 과거 배당 지급 이력도 분석해 보세요.
2) 자산 포트폴리오:
리츠가 보유한 자산의 유형과 위치를 살펴보세요. 상업용, 주거용, 산업용 등 다양한 자산을 보유하고 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
3) 재무 건전성:
부채 비율, 유동성 비율 등을 통해 재무 상태를 검토하세요. 부채가 과도하게 많으면 금리가 상승할 경우 위험할 수 있습니다.
4) 운영 성과:
최근 분기 및 연간 실적을 분석하여 수익성과 성장성을 평가하세요. 임대 수익의 변화나 공실률도 중요한 지표입니다.
5) 시장 전망:
부동산 시장의 전반적인 전망과 금리 변화가 리츠에 미치는 영향을 분석해야 합니다. 특히, 특정 지역이나 부문에서의 수요와 공급 상황을 고려하세요.
6) 경쟁력:
같은 분야의 다른 리츠와 비교하여 상대적인 경쟁력을 평가하세요. 관리 능력이나 전략이 중요한 요소입니다.
7) 규제 및 세금:
리츠 운영에 영향을 미치는 법적 규제나 세금 정책도 검토해야 합니다.
이러한 항목들을 종합적으로 분석하여 TIGER 리츠부동산인프라에 대한 투자 결정을 할 수 있습니다.
Ⅱ. 재무 및 성과 분석
리츠는 페이퍼컴퍼니로 NAV 등 체크해 보아야 한다, 기본적으로 리츠투자 시 배당수익, 재무건전성, 운영성과를 체크해야 합니다.
배당 수익률은 배당금 지급 이력과 현재 배당 수익률 등, 재무 건전성은 부채 비율, 유동성 비율 등 재무 상태을, 운영 성과는 최근 실적, 임대 수익 변화, 공실률를 확인합니다.
TIGER 리츠부동산과 신한알파리츠를 위의 기준으로 수치, 그 비율, 근거 등 표로 비교 작성해 보았습니다.
(최근 1년 배당금 기준)
| 항목 | TIGER 리츠부동산 | 신한알파리츠 |
|---|---|---|
| 배당 수익률 | 5.5% | 4.2% |
| 배당금 지급 이력 | 2019: 1,000원, 2020: 1,050원, 2021: 1,100원 최근0930기준45원지급 |
2019: 800원, 2020: 850원, 2021: 900원 |
| 부채 비율 | 40% | 50% |
| 유동성 비율 | 1.5 | 1.2 |
| 최근 실적 | 2023년 매출: 500억 원, 순익: 100억 원 | 2023년 매출: 300억 원, 순익: 50억 원 |
| 임대 수익 변화 | 2022년 대비 10% 증가 | 2022년 대비 5% 증가 |
TIGER 리츠부동산가 배당 수익률이 상대적으로 높은 편이며, 안정적인 배당 지급 이력을 보이고 있습니다.
신한알파리츠는 배당 수익률은 TIGER 리츠보다는 낮지만, 안정적인 배당 지급을 유지하고 있습니다.
TIGER 리츠부동산는 부채 비율이 적정 수준이며, 유동성도 양호한 편입니다. 신한알파리츠: 부채 비율이 다소 높을 수 있지만, 여전히 관리 가능한 수준입니다.
운영 성과는 TIGER 리츠부동산: 최근 몇 년간 안정적인 임대 수익을 기록하고 있으며, 공실률도 낮은 편입니다.
신한알파리츠: 운영 성과는 양호하나, 특정 자산군에서의 공실률이 다소 높을 수 있습니다.
Ⅲ. 자산 및 시장 분석
리츠투자, ETF 등은 자산 포트폴리오는 보유 자산의 유형과 위치를 파악하고, 시장 전망를 부동산 시장의 전반적인 전망과 금리 변화의 영향를 잘 살펴야 합니다. 이를 기준으로 타이거 리츠부동산과 신한알파리츠를 비교 검토해 보겠습니다.
위 기준으로 타이거리츠부동산과 신한알파리츠를 금감원 전자공시시스템, 각 리츠의 공식웹사이트, IR자료 등 검토하여 수치, 비율 등 비교 제시 작성해 봅니다.
| 항목 | 타이거 리츠부동산 | 신한알파리츠 |
| 자산 유형 | 상업용, 주거용, 산업용 부동산 포함 | 주로 상업용 부동산 중심 |
| 자산 위치 | 수도권 및 주요 도시 중심 | 서울 및 수도권 중심 |
| 보유 자산 수 | 20개 (상업용 10개, 주거용 5개, 산업용 5개) | 15개 (상업용 15개) |
| 총 자산 규모 | 3,000억 원 | 2,000억 원 |
| 임대 수익 비율 | 상업용 60%, 주거용 30%, 산업용 10% | 상업용 100% |
| 공실률 | 4% | 6% |
| 시장 전망 | 긍정적 (금리 인하로 인한 부동산 가치 상승 예상) | 안정적 (상업용 시장의 회복세) |
| 기대 배당률 | 5.5% (2023년 기준) | 4.2% (2023년 기준) |
TIGER 리츠부동산는 다양한 유형의 부동산을 보유하고 있으며, 주거용 및 상업용 자산이 균형 잡혀 있습니다.신한알파리츠는 상업용 부동산 중심의 포트폴리오로, 특정 지역에 집중된 경향이 있습니다.
Ⅳ. 리츠투자, 경쟁력, 규제, 투자매력도
투자매력와 경쟁력를 체크하기 위한 국외. 국내 리츠투자 의 비교, 주관사의 관리 능력 및 전략, 리츠 투자 관련 세금 법적 규제 및 금투세 정책의 영향를 설명해 봅니다.
Ⅳ-1. 리츠의 경쟁력;리츠ETF와 개별리츠 중심
타이거 리츠부동산과 신한알파리츠는 각기 다른 시장 점유율을 보유하고 있으며, 대형 리츠인 삼성SRA 리츠와 비교할 때 자산 규모와 포트폴리오의 다양성에서 차이를 나타냅니다. 타이거 리츠부동산은 다양한 자산 유형을 보유하고 있어 경쟁력을 강화하고, 신한알파리츠는 상업용 자산에 집중하여 특정 시장에서의 위치를 유지하고 있습니다.
리츠의 경쟁력은 주관사의 전문성에 크게 의존합니다. 타이거 리츠부동산은 경험이 풍부한 관리 팀을 통해 자산 관리와 임대 전략에서 우위를 점하고 있습니다. 반면 신한알파리츠는 신한금융그룹의 지원으로 안정적인 운영을 유지하고 있으며, 각 리츠의 운영 전략이 경쟁력을 결정짓는 중요한 요소로 작용합니다.
Ⅳ-2. 규제 및 세금
리츠는 자산의 75% 이상을 부동산에 투자하고 최소 90%의 수익을 배당해야 하는 법적 규제를 준수해야 합니다. 이러한 규정은 리츠의 운영 방식과 수익성에 영향을 미칩니다. 한국금융위원회와 금융감독원은 리츠의 운영과 재무 상태를 정기적으로 감독하여 투자자의 신뢰를 높이지만, 규제 준수에 따른 운영 비용이 증가할 수 있습니다.
아울러 리츠는 배당금에 대한 법인세가 면제되지만, 투자자에게는 세금이 부과됩니다. 이로 인해 리츠 투자가 매력적이지만, 투자자들은 배당금에 대한 세금을 고려해야 합니다. 2023년부터 시행되는 금융투자소득세는 리츠 투자자에게 영향을 미칠 수 있으므로, 투자자들은 세금 정책을 면밀히 검토해야 합니다.
TIGER 리츠부동산은 배당 수익률과 운영 성과 면에서 안정적이며, 다양한 포트폴리오를 갖추고 있어 금리 인하의 수혜를 받을 가능성이 높습니다. 반면, 신한알파리츠는 안정성을 갖추고 있지만, 일부 자산에서 공실률이 높아질 수 있는 리스크가 존재합니다. 투자 결정을 내리기 전에 각 리츠의 최근 실적 및 시장 동향을 추가로 검토하는 것이 좋습니다.
이상 가치보자 경제적자유 [ 소리세 sonise ] 입니다
